جدول المحتويات:
العائد هو مصطلح آخر للعودة. على سبيل المثال ، عائد السند هو سعر الفائدة الاسمي أو الكوبون مقسومًا على سعر الشراء. في استثمار الممتلكات التجارية ، يعد عائد الديون مقياسًا للمخاطر الكامنة في القرض واستبدل المعيار السابق للقرض إلى القيمة.
نسبة القروض إلى قيمة
في الماضي ، قام المقرضون بحساب المبلغ الذي كانوا على استعداد لإقراضه كنسبة مئوية من قيمة العقار. قبل عام 2000 ، كانت النسبة المئوية للقرض إلى القيمة 70 في المائة ، وبالتالي فإن العقار الذي تبلغ قيمته مليون دولار يمكن أن يجذب قرضًا يصل إلى 700000 دولار. خلال الفترة من 2003 إلى 2007 ، أدت المنافسة من مستثمري السندات الذين يبحثون عن استثمارات عقارية تجارية جيدة إلى رفع نسبة القروض إلى القيمة إلى 82 في المائة ، وارتفعت أسعار العقارات بشكل ملحوظ. عندما بدأت قيمة الممتلكات في الانخفاض ، كان المقترضين المستحقين أكثر من ممتلكاتهم يستحق ، وهو موقف يعرف باسم الأسهم السلبية.
صافي الدخل التشغيلي
الدخل التشغيلي الصافي للعقار التجاري هو إجمالي الدخل الذي يتم استلامه من العقار كل عام مطروحًا منه مصروفات التشغيل. يشمل إجمالي الدخل جميع إيرادات العقار ، مثل إيرادات الإيجار ورسوم وقوف السيارات والإيصالات من آلات البيع. لا تشمل مصاريف التشغيل أي نفقات رأسمالية أو فائدة على شراء العقار ، بل تشمل عناصر مثل التأمين والإصلاح والصيانة والمرافق. تعادل أمة الإسلام (NI) الخاصة بالعقار صافي أرباح الشركة وهي عامل مهم في نسب الاستثمار الرئيسية.
نسبة تغطية خدمة الدين
تقيس نسبة تغطية خدمة الدين مدى تغطية الإيرادات من العقار لنفقات التشغيل ومدفوعات الرهن العقاري. لحساب ذلك ، قسّم صافي إيرادات التشغيل على إجمالي مدفوعات الرهن العقاري للعام. نتيجة 1 هي التعادل ، ويطلب معظم المقرضين نسبة تغطية دنيا للديون تبلغ 1.1 للقروض التجارية وما يصل إلى 1.3. في الممارسة العملية ، هذا يعني أنه إذا كان مجموع تكاليف الرهن العقاري للعقار 300000 دولار في السنة ، يجب أن يكون أمة الإسلام على الأقل 330،000 دولار ويفضل 390،000 دولار.
نسبة عائد الديون
أصبحت نسبة العائد على الديون ونسبة تغطية خدمة الديون أهم العوامل التي يجب على مقرضي الرهن العقاري التجاري أخذها في الاعتبار عند اتخاذ قرار بشأن الاستثمار في عقار. تُظهر نسبة عائد الديون مؤشر أمة الإسلام كنسبة مئوية من إجمالي مبلغ القرض ، وبالتالي فإن قرضًا بقيمة 10 ملايين دولار ومصدر أمة أجنبية بقيمة 1 مليون دولار ينتج نسبة عائد ديون قدرها 10 ملايين مقسومًا على 1 مليون أو 10 بالمائة. كلما زادت نسبة العائد على الدين ، زاد الاستثمار بالنسبة للمقرض. حدد معظم مزودي الرهن العقاري نسبة 10 في المائة كحد أدنى لعائد الديون ، لكن البعض يصر على 11 أو 12 في المائة في سوق متقلبة.