عندما يكون الرهن النهائي؟

يفترض معظم مالكي المنازل أن الرهن هو نهائي عندما يتم بيع المنزل من خلال مزاد علني. في بعض الحالات ، فإن الرهن ليس نهائيا لعدة أشهر أو حتى سنة. بعض الدول تمنح مالكي المنازل حق الاسترداد. تسمح حقوق الاسترداد لأصحاب المنازل باستعادة ملكية المنزل عن طريق دفع رصيد القرض بالكامل بالإضافة إلى الرسوم المرتبطة به خلال فترة زمنية محددة.

قوانين الرهن

كل ولاية لديها مجموعة فريدة من قوانين الرهن. تحدد القوانين ما إذا كانت عمليات حبس الرهن قد تم تنفيذها قضائيًا أو غير قضائي. يمكن لبعض الحالات استخدام أي من الطريقتين ، بينما تسمح حكومات أخرى بإحدى الطرق الأخرى. على سبيل المثال ، فلوريدا وإلينوي وإنديانا هي ولايات تتطلب من المقرض التعويق من خلال المحكمة. في الرهن القضائي ، يقدم المقرض دعوى قضائية ضد صاحب المنزل للحصول على إذن لحبس الرهن في المنزل. بعض ولايات الرهن غير القضائية وتشمل ولاية ايداهو ، ماساتشوستس ونورث كارولينا. يسمح شرط بيع في سند الرهن العقاري للمقرضين ببيع المنزل في حالة التخلف عن السداد. تحدد قوانين الرهن كيفية تنفيذ الإجراء والمدة التي تستغرقها العملية. يمكن إغلاق المنزل في أقل من 30 يومًا أو قد تستغرق العملية وقتًا أطول من عام ، حسب الحالة. قوانين الدولة أيضا منح أو حرمان المقرض سلطة متابعة حكم النقص عن الفرق بين القرض وسعر بيع المنزل.

بيع المنزل

تباع حبس الرهن من خلال المزادات العلنية. بمجرد نقل الملكية إلى طرف آخر ، ستحتاج إلى إخلاء المنزل. حتى إذا كان المنزل لا يبيع في المزاد ، فإن المقرض يستعيد ملكية العقار وسوف تضطر إلى التحرك. إذا لم تكن هناك فترة استرداد ، فستحتاج إلى المغادرة فورًا. إذا فشلت في التحرك ، سيحتاج المالك الجديد إلى طردك من خلال تقديم إشعار بالإخلاء إلى المحكمة. إذا كان لديك الحق في الاسترداد ، يمكنك البقاء في المنزل حتى تنتهي فترة الاسترداد.

حق الفداء

يوفر حق الاسترداد لأصحاب المنازل وقتًا إضافيًا لمحاولة إنقاذ منازلهم. يختلف طول فترة الاسترداد حسب الحالة. في بعض الولايات ، يتم تقديم حقوق الاسترداد فقط عندما يتم حظر المنزل من خلال المحكمة. إذا كنت تنوي استرداد المنزل ، فستحتاج إلى دفع رصيد القرض والمحكمة والرسوم القانونية والضرائب والتأمين المستحق السداد وأي ديون أخرى مرتبطة بالرهن العقاري قبل نهاية فترة الاسترداد. سيتم إلغاء البيع عند الدفع. يمكن لمالكي المنازل غير القادرين على الدفع البقاء في المنزل حتى آخر يوم من فترة الاسترداد.

تأخير التعويق

يمكن لمالكي المنازل تأخير أو ربما منع الرهن عن طريق تقديم الإفلاس. بعد تقديم التماس الإفلاس ، يتم إصدار وقف تلقائي لإيقاف نشاط التحصيل. سيتم تأجيل الرهن حتى يتم الانتهاء من الإفلاس ، والتي عادة ما تستغرق عدة أشهر. الفصل 7 الإفلاس سداد الديون إذا كنت غير قادر على الدفع وتلبية معايير الدخل. الفصل 13 الإفلاس يضع أصحاب المنازل على خطة سداد مهيكلة لمدة ثلاث أو خمس سنوات قبل أن يتم تسديد بعض الديون. يمكن الاحتفاظ بالمنزل بموجب الفصل 13 ، شريطة أن تستأنف سداد رهنك العقاري. الإفلاس له عواقب ائتمانية خطيرة. اتصل بمستشار منع الرهن المعتمد من HUD لمناقشة الإفلاس وخيارات أخرى ممكنة.