قوانين ولاية كارولينا الجنوبية لتمويل المالك

يحدث تمويل المالك عندما يوافق مالك العقار على قبول المدفوعات مباشرة من المشتري بدلاً من تلقي سعر الشراء بمبلغ مقطوع من مؤسسة الإقراض. يتحرك المشتري عادةً فورًا ، لكنه لا يأخذ حق الملكية حتى يكمل جميع المدفوعات. هذا الترتيب هو المعروف باسم عقد الأرض. على الرغم من أن قوانين ولاية كارولينا الجنوبية التي تحكم عقود الأراضي مماثلة لقوانين الولايات الأخرى ، إلا أنها تحتوي على ميزات مميزة.

تمويل المالك هو خيار للمشترين دون الحصول على الائتمان التجاري.

الرهون العقارية والامتيازات

يأخذ المشتري بموجب عقد الأرض ملكية الأرض الخاضعة لأي رهن أو رهن موجود مسبقًا على العقار. وبالتالي ، يجب على المشتري إجراء بحث عن الملكية في مكتب سجلات الأراضي بالمقاطعة قبل توقيع العقد ، وقبل أن يأخذ ملكية العقار. إذا كان العقار خاضعًا لرهن أو رهن مسجل في وقت نقل البائع للملكية ، يأخذ المشتري العقار خاضعًا له ، ولكن لديه مطالبة قانونية ضد البائع عن الأضرار. إذا لم يتم تسجيل الرهن العقاري أو الرهن ، فسوف يتم إبطاله عندما ينتقل الملكية إلى المشتري ، على الرغم من أن الرهن العقاري أو صاحب الامتياز سيظل له مطالبة غير مضمونة ضد البائع بالمبلغ المستحق.

افتراضي

تقدم ساوث كارولينا عددًا أقل من الحماية الرسمية للمشترين بموجب عقود الأراضي من قوانين العديد من الولايات الأخرى. وهو يتيح لعقود الأرض احتواء أحكام المصادرة التي تخول البائع للاستيلاء على العقار دون حبس الرهن أو دفع تعويض إذا تخلف المشتري عن السداد في أي وقت خلال فترة سداد الدفعة. هذا يعني أن المشتري ليس لديه حقوق ملكية في المنزل حتى يأخذ حق الملكية. المشترين والبائعين أحرار في التفاوض على ترتيب أكثر إنصافا في عقد الأرض.

إغاثة عادلة

بسبب العواقب الوخيمة للمصادرة ، يمكن للمشتري الذي يخسر جميع المدفوعات في عقد الأرض أن يستأنف أمام محكمة من أجل الإنصاف. على الرغم من عدم وجود حماية قانونية لمساعدة المشترين الذين فقدوا ، حالة ساوث كارولينا لعام 2002 من قضية لويس ضد بريميوم إنف. أثبتت شركة كورب أن محكمة ساوث كارولينا لها الحق في إجبار البائع على حبس وبيع الممتلكات في بيع قضائي وعائدات العائدات الزائدة عن ديون المشتري المستحقة للمشتري ، وبالتالي الحفاظ على حقوق المشتري. كما ثبت أن المحكمة قد تسمح للمشتري فرصة ثانية لامتلاك العقار إذا دفع للمالك الجديد مبلغ ديونه المستحقة خلال فترة استرداد معينة حددتها المحكمة. لا تمنح المحاكم سبل الانتصاف هذه إلا إذا كانت وقائع القضية تشير إلى أن الظلم سينتج عن ذلك.

نقل الملكية

بعد أن يكمل المشتري جميع المدفوعات ، يلتزم البائع بنقل الملكية إلى المشتري. تتطلب معظم عقود الأراضي من البائع تقديم "سند تسويقي" ، مما يعني أنه لا توجد امتيازات أو رهون عقارية على العقار. إذا فشل البائع في نقل الملكية ، أو إذا نقل ملكية مع وجود عيب ، مثل الرهن العقاري غير المدفوع ، يجوز للمشتري مقاضاة للإغاثة. قد يطلب تعويضات من البائع ، مثل مبلغ الرهن العقاري غير المدفوع ، أو قد يطلب من المحكمة أن تأمر مكتب سجلات الأراضي بالمقاطعة بنقل ملكية العقار له.