جدول المحتويات:
يمكن أن يكون حبس الرهن مصدرا لمأساة بالنسبة لمستثمر وفرصة ذهبية لآخر. بين الاثنين تكمن عملية قانونية ومالية معقدة تتطلب العديد من الخطوات لإكمالها. يحدث التنازل عن العطاء عندما يتغير عنوان العقار المتعثر بعد المزاد. إنها واحدة من الخطوات الأخيرة في العملية ويتم إكمالها بواسطة المحكمة والمشتري النهائي.
مزادات الرهن
عندما يفشل مالك العقار في سداد رهنه ، فإن القرض يسقط. بعد جنوح كبير ، يقوم مقرض الرهن العقاري بتقديم الأوراق إلى المحكمة المحلية لمزاد العقار. ثم تقوم المحكمة بمراجعة جميع المستندات التي تتلقاها من مالك العقار والمقرض. إذا وجدت أن حالة المقرض صالحة ، فستقوم المحكمة بعد ذلك بالمزاد العلني من العقار ، بدءًا من سعر القرض عمومًا. يمكن للمستثمرين ثم محاولة على الممتلكات. إذا نجح المزاد ، يجب على العارض الفائز إكمال خطوات لشراء العقار.
محاولة إحالة الأوراق
لا يؤدي وضع أعلى مزايدة تلقائيًا إلى تقديم العارض للمالك الجديد. بدلاً من ذلك ، يجب على العارض الفائز في المزاد تقديم الأوراق إلى المحكمة ، مما يدل على أنها قدمت هذا العرض. إذا أخفق العارض في تقديم هذا النموذج ، فسيتم اعتبار الفائز الأعلى التالي. إذا أدارت نموذج التنازل عن العطاء ، تمنحها المحكمة الحق والالتزام بشراء العقار بالسعر الذي تقدمه. تتم معالجة المزادات العقارية بشكل عام من قبل محكمة على مستوى المقاطعة ، ولكل مقاطعة نموذج تخصيص العطاءات الخاص بها.
نقل الملكية
بمجرد أن تتلقى المحكمة تعيين العطاء من العارض الفائز ، تستكمل المحكمة أخيرًا الخطوة الأخيرة من عملية حبس الرهن وهي: نقل الملكية. تأخذ هذه العملية قانونًا ملكية العقار بعيدًا عن المالك الأول وتعطيه للمالك الجديد. يجب على هذا المالك الجديد أن يدفع نقدًا للبنك مقابل تلك الممتلكات ، إما عن طريق الدفع المباشر أو عن طريق أخذ قرض عقاري جديد واستخدام هذا القرض لدفع المبلغ الذي عرضته. هذا يكمل عملية الرهن.
المزادات الفاشلة
ضبط المزادات سعرها الأساسي على مبلغ القرض الذي لا يزال مستحقًا للبنك. إذا كان العقار "تحت الماء" أو قيمته أقل من مبلغ القرض ، فغالبًا لن يكون هناك مزايدون. إذا لم يقدم أي شخص في المزاد عطاءات على العقار ، يصبح العقار "REO" أو مملوكًا للبنك. ستأخذ المحكمة رسميًا الملكية القانونية للممتلكات بعيدًا عن المالك الأصلي وتحويلها إلى المقرض.