هل تتضاعف معدلات الرهن العقاري شهريًا؟

أسعار الفائدة على القروض العقارية لا تتراكم شهريا ، لأن الفائدة على هذه القروض لا تتراكم على الإطلاق. رسوم الرهن العقاري القياسية مصلحة بسيطة على أساس شهري. هذا يعني أن كل شهر ، تدفعه الكل من الفائدة المستحقة ، لذلك ليس هناك مصلحة غير مدفوعة للتركيب. هذا أمر جيد للمقترضين ، لأنه يعني أن كل دفعة تقربهم من امتلاك منزلهم بشكل مباشر. ومع ذلك ، هناك نوع واحد من الرهن العقاري الذي يسمح بمضاعفة - ما يسمى قرض الاستهلاك السلبي.

كيف يعمل يضاعف

يضاعف يشير إلى أخذ الفائدة التي تراكمت على قرض و إضافته إلى رصيد القرض، بحيث ينتهي بك الأمر دفع الفائدة على الفائدة. على سبيل المثال ، لنفترض أنك تقرض 100 دولار أمريكي لمدة عام بفائدة سنوية 6 في المائة ، مركبة شهريًا. يترجم المعدل السنوي البالغ 6 في المائة إلى 0.5 في المائة شهريًا - 6 في المائة مقسومًا على 12. بعد الشهر الأول ، سيتم خصم 50 سنتًا من الفائدة - 0.5 في المائة من 100 دولار. يتم إضافة 50 سنتًا إلى رصيد القرض الخاص بك ، مما يجعله 100.50 دولار. في الشهر التالي ، سيتم خصم 50.25 سنتًا من الفائدة - 0.5 في المائة من 100.50 دولار. بمعنى آخر ، يتم الآن تحصيل فائدة منك على فوائد الشهر السابق. هذه هي الطريقة التي تعمل يضاعف. تتراكم أرصدة بطاقات الائتمان الفائدة المركبة ، والأموال التي تودعها في الحسابات التي تحمل فوائد تكسب الفائدة المركبة. الرهون العقارية القياسية ، ومع ذلك ، لا مجمع.

الرهون العقارية والفائدة البسيطة

تحديد الدفع الخاص بك

يستخدم مقرضو الرهن العقاري صيغة إطفاء لتعيين دفعتك الشهرية بناءً على ثلاثة عوامل:

• مقدار المال الذي تقترضه المالك.
• طول فترة قرض، مثل 15 سنة أو 30 سنة.
• ال سعر الفائدة على القرض.

كل دفعة شهرية على الرهن العقاري الخاص بك هو ما يكفي لتغطية كل الاهتمام المتميز، وكذلك جزء من الرئيسية. إن عملية إطفاء فائدة القرض على مدى مدة القرض تقسم الفائدة إلى كل دفعة مبدئية. نظرًا لعدم وجود فائدة غير مدفوعة بعد كل دفعة شهرية ، لا يوجد أي مضاعفات. على سبيل المثال ، لنفترض أنك تحصل على قرض عقاري بقيمة 100،000 دولار لمدة 30 عامًا بفائدة سنوية تبلغ 6 في المائة ، مقابل 0.5 في المائة شهريًا. ستمنحك صيغة الاستهلاك مبدأ شهريًا بالإضافة إلى دفع الفوائد بقيمة 599.55 دولار.

انهيار الدفع

عندما يحين موعد استحقاق الدفعة الأولى ، تكون مدينًا بالكامل بـ 100000 دولار ، لذا سيتم تحصيل رسوم بقيمة 500 دولار ، أو 0.5 بالمائة من 100،000 دولار. يذهب المبلغ المتبقي من دفعتك الأولى - 99.55 دولارًا - نحو تخفيض رأس المال. ينخفض ​​رصيد القرض الخاص بك إلى 99،900.45 دولار. مرة أخرى ، ليس لديك مصلحة غير مدفوعة ، لذلك لا يوجد أي تعقيد.

ستتضمن الدفعة الثانية فائدة بنسبة 0.5 في المائة على 99،900.45 دولار ، وهو 499.50 دولارًا. يذهب ما تبقى من دفعتك الشهرية - 100.05 - نحو تخفيض رأس المال. مع كل دفعة لاحقة ، تنخفض قيمة الفائدة التي تدفعها ، بينما يرتفع مقدار المبلغ الرئيسي الذي تسدده. يستمر هذا حتى آخر دفعة ، والتي تتكون من 2.98 دولار فقط من الفائدة و 596.57 دولار من أصل الدين.

استثناء واحد

النوع الوحيد من الرهن العقاري الذي استطاع تنطوي يضاعف هو واحد الذي يسمح الاستهلاك السلبي. هذا رهن غير قياسي أو "غريب" يسمح لك فيه المقرض ، لكن لا يطلب منك ذلك ادفع أقل من الفوائد المستحقة على القرض كل شهر للسنة الأولى أو سنتين من القرض. في مثل هذه الحالات ، تتم إعادة الجزء غير المدفوع من الفائدة إلى رصيد القرض ، وتكون النتيجة الفائدة المركبة.

كيف نجح الرهون العقارية

لنفترض أن لديك قرضًا مدته 30 عامًا أو 100000 دولار أو 6 في المائة مثل الذي تم وصفه سابقًا ، ولكن يقول المقرض الخاص بك إنه يمكنك دفع حد أدنى قدره 400 دولار شهريًا فقط. في وقت الدفع الأول ، أنت مدين بمبلغ 500 دولار. إذا قمت بإجراء الحد الأدنى للدفع ، فستكون هناك 100 دولار كفوائد غير مدفوعة ، مما يؤدي إلى زيادة رصيدك إلى 100،100 دولار. في الشهر التالي ، أنت مدين بمبلغ 500.50 دولار. أنت تدفع 400 دولار مرة أخرى ، ويظل المبلغ المتبقي 100.50 دولار على رصيدك ، وهكذا. في قرض الاستهلاك السلبي ، و مركبات الفائدة الشهرية.

في مرحلة ما ، يتحول الرهن العقاري "neg-am" إلى قرض مطفأ بالكامل - وهذا يعني إعادة تعيين مدفوعاتك بحيث تغطي كل من أصل الدين والفائدة ، تمامًا مثل الرهن العقاري العادي. إذا تم تحويل القرض في المثال إلى الإطفاء بالكامل بعد عام واحد ، فسيبلغ رصيدك حوالي 101128 دولارًا. على مدى السنوات الـ 29 المتبقية من القرض ، سيكون دفعتك حوالي 614 دولارًا. إذا جاء التحويل بعد عامين ، فسيبلغ رصيدك 102،431 دولارًا ، وستبلغ دفعتك حوالي 630 دولارًا.

صدمة الدفع

عندما تتحول رهن neg-am إلى إطفاء كامل ، عادة ما ترتفع الدفعة الشهرية بشكل كبير.في المثال ، كانت الزيادة تتجاوز 50 في المائة. بعض هذا يرجع إلى آثار الفائدة المركبة ، ولكن العامل الأكبر في الزيادة هو ببساطة أن الدفعة السابقة كانت منخفضة بشكل مصطنع - ولا حتى كافية لتغطية الفائدة. المتخصصين في الرهن العقاري تشير إلى هذه الزيادة المفاجئة صدمة الدفع، ويمكن أن يؤدي إلى التخلف عن السداد إذا كان المقترضون لا يملكون المال. كلما طالت فترة السداد في بداية القرض ، وكلما زاد العجز بين الدفعة الشهرية المبدئية ومبلغ السداد المطفأ بالكامل ، زادت الصدمة.