جدول المحتويات:
الجملة REO التعويقات في منطقتك مقابل القليل جدا من المال.
إذا كانت المنطقة مليئة بحبس الرهن العقاري الخاص بك مما يمكن أن يكون دخل جانبي لائق أو دخل بدوام كامل مع العقارات.
حدد المنطقة التي ترغب في الاستثمار فيها والتي يتم تحميلها من خلال عمليات حبس الرهن العقاري. سترغب في التأكد من أن المنطقة التي تهتم بها لا تحتوي فقط على خصائص REO ولكن لديها أيضًا الكثير من النقد فقط للمستثمرين الذين يشترون هناك. يمكنك معرفة ذلك من خلال السجلات العامة أو عبر خدمة الإدراج المتعدد (ابحث عن وكيل عقارات لمساعدتك في ذلك إذا لم يكن لديك حق وصول خاص بك.) احتفظ بهذه المعلومات لاستخدامها مرة أخرى.
خطوة
تجد نفسك شركة أو محاميًا صديقًا للمستثمر يمكنه القيام بالإغلاقات المتزامنة (أو الإغلاقات المزدوجة). إذا كنت لا تعرف مكان العثور على واحدة ، فسوف يتعين عليك أن تسأل مستثمرين آخرين يستخدمون أو ينضمون إلى استثمارك العقاري المحلي. النادي. (ستسمح لك الكثير من الأندية العقارية بالرحيل لأول مرة مجانًا … فقط أسأل.)
بمجرد العثور على منطقتك المستهدفة ، اطلب من الملاك المحليين هناك ما إذا كانوا مهتمين في عقار آخر مستأجر في المنطقة وكم سيكونون على استعداد لدفع ثمن واحد.يمكنك العثور على الملاك المحليين عن طريق استدعاء علامات "للإيجار" في المنطقة ، والتحدث إلى وكلاء العقارات والتحدث مع الملاك في اجتماعات نادي المستثمر العقاري المحلي.
خطوة
تذكر في الخطوة 1 ، حيث كان يجب أن تطلب من وكيل عقاري مساعدتك في استهداف منطقة يشتري بها المشترون النقديون؟ حسنًا ، ستطلب من وكيل العقارات العودة لبضعة أشهر وإعطائك قائمة بجميع المبيعات النقدية التي حدثت في منطقتك المستهدفة لـ REO Foreclosures. لن تمنحك هذه المعلومات قائمة بجميع المشترين النقديين فحسب ، ولكنها ستخبرك أيضًا بالمبلغ الذي يرغب هؤلاء المستثمرين في دفعه مقابل أنواع معينة من العقارات في منطقتك المستهدفة.
خطوة
حسنًا ، الآن لديك قائمة مشترين معًا وشركة ملكية أو محامي في المكان الآن يمكنك البدء في تحديد موقع خصائص REO Foreclosure لتقديم العروض. معظم البنوك ستدرج عقاراتها مع وكلاء العقارات. لذلك ، تذكر أن وكيل العقارات كنت تتعامل معه؟:-) نعم ، سوف تطلب منهم تزويدك يوميًا بقوائم حبس الرهن. من الأفضل استهداف العقارات المعروضة في السوق قليلاً ، لأنه عندما تصل إلى السوق للمرة الأولى ، هناك الكثير من المنافسة. ولكن في البداية ، استهدف جميع خصائص REO Foreclosure التي تظهر في السوق ، فقط في حال كان سوقك غير قادر على المنافسة مثل سوقي.
حدد المواعيد مع وكيلك العقاري للوصول إلى خصائص REO Foreclosure التي تهمك. تحقق من العقار وحدد مقدار العمل المطلوب (إذا كنت لا تعرف أي أرقام إصلاح ، فلا تقلق … ما زلت لا ؛-) على محمل الجد ، وأنا لا.) يمكنك أن تطلب من وكيل العقارات للمساعدة في هذا أو يمكنك أن تأخذ صديق المقاول معك أو يمكنك أن تفترض فقط أنه يحتاج إلى وظيفة الأمعاء كاملة. بعد أن رأيت ما يكفي من المنازل للبيع وحتى رأيت ما يكفي من عمليات البيع ، ستتمكن من تقدير مقدار العمل المطلوب بنفسك. (أنا حقًا لا أمزح عندما أقول إنني ما زلت لا أعرف أرقام الإصلاح. أنا جيد في التخمين رغم أنني … عادةً ما أتلقى 5000 دولار.)
خطوة
الآن بعد أن حصلت على جميع المعلومات التي تحتاجها ، ستقوم بتقديم عرض (يساعد على التأكد من أن لديك مشترين في مكانهم أولاً. لذا ، يمكنك العمل على قائمة المشترين هذه ، حسناً؟)
عند التعامل مع البنك REO الرهن لن يسمحوا بمهام ، لذلك سوف تقوم بإغلاق متزامن لصفقاتك.
لتحديد السعر الذي ستقدمه ، ستذهب إلى المعلومات التي يقدمها وكيلك العقاري مع الأموال التي يتم بيعها في المنطقة ومقارنة تلك العقارات بالواحدة التي شاهدتها للتو. أنت تعرف من عمليات البيع ومن التحدث إلى مستثمرين آخرين ما الذي سيدفعه المستثمرون النقديون مقابل هذه العقارات ، لذا عليك الآن أن تحدد ربحك ثم تحدد سعر شراء MAX الخاص بك.
سترغب في التحدث إلى وكيلك العقاري حول إغلاق التكاليف ، لأنها ستخفض أرباحك وستحتاج إلى معرفتها لمساعدتك في تحديد سعر الشراء MAX الخاص بك حتى تتمكن من تحقيق الربح. تختلف تكاليف الإغلاق أو التسوية في كل منطقة ، لذا سيتعين عليك فعلاً أن تتفقد هذه المعلومات مع وكيلك العقاري.
بعد حصولك على جميع الأرقام الخاصة بك ، بما في ذلك ربحك ، ستقوم بتقديم العرض.
على سبيل المثال ، دعنا نقول أن المستثمرون يدفعون 40،000 دولار مقابل العقارات مثل REO Foreclosure التي نظرت إليها ، وتريد أن تحقق ربحًا قدره 5000 دولار وستكون تكاليف الإغلاق حوالي 500 دولار. عندما تأخذ كل ذلك في الاعتبار ، سيكون سعر الشراء MAX 34500 دولار. (40000 دولار - 5000 دولار ربح - 500 دولار تكلفة إغلاق = سعر الشراء MAX.)
لا تبدأ هناك رغم ذلك. ابدأ أقل قليلاً لأنه إذا بدأت في الارتفاع ، فمن الصعب النزول ، ولكن إذا بدأت في الانخفاض ، فيمكنك تدريجياً أن تصل إلى سعر MAX إذا لزم الأمر.
يستخدم بعض تجار الجملة طريقة الصيغة وما يعنيه ذلك أنهم يستخدمون صيغة لتحديد سعر الشراء MAX الخاص بهم. إنهم يحددون "القيمة بعد إصلاحها" لمنزل (ما يستحق بعد تثبيته) وهم يضاعفون ذلك من أي مكان من 65 ٪ إلى 70 ٪ (سيكون عليك تعديل هذا على أساس السوق الخاص بك) ثم تقوم بطرح تكاليف الإصلاح و الربح الخاص بك والذي سوف يساوي سعر الشراء الأقصى.
على سبيل المثال: لنفترض أن صفقة المنزل التي تبلغ تكلفتها 40.000 دولار والتي تبلغ قيمتها 100000 دولار. ويحتاج المنزل إلى عمل قيمته 45000 دولار. لا تزال ترغب في جمع 5000 دولار. هذه هي الطريقة التي تحدد بها سعر شراء MAX الذي تستخدمه الصيغة: 100000 دولار × 70٪ = 70،000 دولار - 45000 دولار (إصلاحات) = 25000 دولار هو سعر الشراء MAX الخاص بك. (لقد وجدت باستخدام الصيغة
خطوة
نظرًا لأنك حددت سعر عرضك ، فسيتعين عليك إعطاء وكيلك العقاري وديعة نقدية جدية. هذا لإظهار البنك أنك جاد في عرضك. لذلك من الناحية الواقعية ، كلما وضعت نفسك أكثر جدية في الظهور للبنك. ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أنك إذا تراجعت عن الصفقة لأي سبب لا تغطيه الشروط الواردة في عقدك ، فإنك ستخسر هذه الأموال (لذلك أنت لا تريد أن تكون مرتفعة للغاية). أوصي عند التعامل مع حبس الرهن العقاري لتضع 500 دولار إلى 1000 دولار كأموال جادة ، ولكن إذا كان يمكنك الحصول على 100 دولار … تذهب لذلك!
سيأخذ وكيلك العقاري الشيك ، وعلى الأرجح سيودع الوسيط في حساب الضمان حتى التسوية / الإغلاق.
خطوة
إذا كنت جديدًا في مجال الاستثمار العقاري ، فيمكنك اختيار حالات الطوارئ المختلفة في اتفاقيتك على العقار الخاص بك. مثل فحص الممتلكات ، فحص الطلاء القائم على الرصاص ، طوارئ الرهن العقاري ، فحص غاز الرادون ، إلخ.
مجرد تحذير ، فكلما زاد عدد الحالات الطارئة التي تختارها ، كلما كان عرض البنك أقل جاذبية.
أنا عمومًا لا أخترع أي حالات طارئة وأنا أدرك أن أموالي الجادة في خطر كبير في هذا السيناريو (لأنني لا أخترع حتى طوارئ الرهن العقاري.) عندما تفعل هذا ، وهو أفضل عرض يمكنك القيام به عند التعامل مع REO Foreclosures ، فإن البنك يريد ما يسمى إثبات الأموال. في الواقع ، سيحتاجون إلى إثبات للأموال ، سواء اخترت حالات الطوارئ أم لا ، مجرد معلومات.
إثبات الأموال هو ذلك ، دليل على أن لديك المال لشراء هذا العقار. إذا كان لديك حد ائتمان أو بطاقة ائتمان أو أي مبلغ في البنك أو صديق أو أحد أفراد أسرته لديه أي من هذه الأشياء به الكثير من الأموال في حسابه ، يمكنك استخدام ذلك كدليل على الأموال الخاصة بك. إذا لم يكن الأمر كذلك ، فيمكنك الحصول على دليل على خطاب الصندوق من ما يسمى شركة تمويل المعاملات. (ما عليك سوى google "تمويل المعاملات" للحصول على قائمة بأماكن التحدث معها.)
عندما يوقع البنك على عرضك مرات عديدة ، سيكون للبنك شركة ملكية سيريدون إغلاق الصفقة معها (في بعض الأحيان يمنحك الحوافز للسماح بحدوث ذلك أيضًا). يمكنك الموافقة على ذلك ولكنك لا تزال ترسل جميع مستنداتك الموقعة لشركة العنوان الخاصة بك واطلب منهم القيام "بإغلاق مجاملة" واطلب منهم إبلاغ شركة عنوان البنوك بهذا أيضًا. وبهذه الطريقة ستظل مسيطرًا على الصفقة.
خطوة
الآن وبعد أن وقع البنك معكم على العقد ، فقد حان الوقت للعثور على المشتري النهائي! اتصل بجميع علامات "الإيجار" التي رأيتها حيث قال الملاك إنهم مهتمون بمزيد من العقارات المؤجرة في المنطقة وأخبرهم أن لديك شيئًا ما بموجب عقد وتريد أن تعرف إذا كانوا مهتمين بشرائه.
اتصل بكل شخص أضفته إلى قائمة المشترين لديك أيضًا!
أيضا ، احصل على بعض علامات البلاستيك المموج فارغة بيضاء مع حامل معدني والكتابة عليها مع علامة سحرية سوداء سميكة:
3 سرير / 1 با. منزل رخيص $ 40k النقدية / يجب بيع! 555-5555
ووضع حوالي 20 منهم في المنطقة التي يوجد بها المنزل. سوف يرن هاتفك الخطاف. (إذا لم يكن لديك المال اللازم لشراء حوالي 20 من هذه الأموال ، فستقوم بالكثير من الاتصالات الباردة والبحث بشكل أساسي. الاتصال بالمالكين واستدعاء المستثمرين الذين تعرفهم اشتروا منزلاً نقدًا في الأشهر القليلة الماضية …. تذكر تلك القائمة التي حصلت عليها من وكيل العقارات؟)
هدفك هو العمل بجد للعثور على المشتري النهائي الخاص بك حتى تتمكن من إغلاق التعويقات الخاصة بك REO ويمكنك أيضا الحصول على أموال!
خطوة
بمجرد العثور على مشتر نهائي ، فإنك تقوم بتوقيع اتفاقية بيع معهم. في اتفاقية البيع هذه ، ستكون "البائع" وسيكون "المشتري". (أعلم أنك لم تغلق بعد مع البنك ، ولكن بما أن لديك اتفاقية بيع منفذة على العقار ، أصبح لديك الآن ما يسمى مصلحة عادلة في العقار ويمكنك الإعلان عنه وبيعه كـ "البائع". تذكر أن تضع سعر البيع المناسب هنا (السعر الأعلى!) أيضًا ، سوف تضطر إلى الحصول على وديعة نقدية جدية من المشتري الخاص بك أيضًا. بما أنك الآن البائع ، فأنت تريد أن يكون هذا أعلى مستوى ممكن. أنت تعرف أن هذا المشتري جاد في الصفقة. لتكون آمنًا ، اطلب منهم وضع شيك جاد في اسم الشركة أو المحامي الخاص بك. وسوف يحتفظ بها في حساب الضمان حتى التسوية / الإغلاق. تأكد من إخبارهم بأن الإغلاق سيحدث مع شركة الملكية الخاصة بك أو محامي العقارات (بمجرد أن تثق في هذا المشتري أو تعرف ما تفعله ، فقد تقرر استخدام شركة الملكية أو المحامي لإغلاقها.)
خطوة
أنت الآن بصدد إحالة أوراق البيع هذه إلى المحامي و / أو شركة اللقب. يمكنك إخبارهم بأنها ستكون الصفقة الختامية المتزامنة التي تعمل عليها.
إذا كانت شركة العنوان تقول لسبب ما ، لا يمكنك القيام بإغلاق متزامن ، فيمكنك القيام بإغلاق مزدوج ويمكنك استخدام تمويل المعاملات الذي بحثت عنه قبل بضع خطوات. يسمحون لك باقتراض أموالهم لبضع ساعات أو بضعة أيام لإنجاز الصفقة. كن على دراية بما سوف يفرضه عليك مقابل المال ، لأنه سيتعين عليك وضع ذلك في تكاليف الإغلاق.
تظهر لتسوية وجمع 5000 دولار الخاص بك! اذهب الآن وتجد نفسك أكثر REO التعويقات إلى الجملة!