ما هو قسط التأمين على الرهن العقاري؟

لا تنشئ إدارة الإسكان الفيدرالية قروضًا أو تشتريها مثل فاني ماي وفريدي ماك. بدلاً من ذلك ، تقوم إدارة الإسكان الفدرالية بتأمين الرهون العقارية ، مما يعني أن قروض إدارة الإسكان الفدرالية تسدد خسائر البنك في حالة تعثر القرض الخاص بك - تمامًا مثلما يدفع شركة التأمين على السيارات مطالبتك في حادث تصادم. بالطبع ، يجب أن يأتي المال من مكان ما. لتمويل خسائرها المحتملة ، تطلب قروض إدارة الإسكان الفدرالية من المقترضين دفع نوعين من أقساط التأمين على الرهن العقاري: تم دفع MIP مقدمًا إلى القرض عند الإغلاق ودفع MIP شهريًا إلى جانب دفع الرهن العقاري الشهري.

MIP هو تأمين رهن عقاري خاص بقروض FHA المؤمن عليها: doockie / iStock / Getty Images

التأمين ضد المقترض الافتراضي

على عكس القروض التقليدية ، تتطلب القروض المؤمنة من قروض إدارة الإسكان الفدرالية دفعة أولى لا تزيد عن 3.5 في المائة لإغلاقها. هذا يجعل قروض إدارة الإسكان الفدرالية اقتراحًا محفوفًا بالمخاطر. إذا انخفضت أسعار المنازل بشكل طفيف ، فقد لا تكون حصيلة البيع كافية لتغطية تكاليف القرض إذا اضطر البنك إلى حبس الرهن. لتغطية خسائرها ، تقوم إدارة الإسكان الفدرالية بجمع MIPs من كل مقترض وتدفعها إلى مجموعة من الأموال المعروفة باسم صندوق التأمين على الرهن العقاري المتبادل. يستخدم FHA صندوق MMI لدفع خسائر المقرض إذا قمت بالتقصير في القرض الخاص بك. بدون هذه الأموال ، لن تتمكن قروض إدارة الإسكان الفدرالية من تأمين القروض بمثل هذه المدفوعات المنخفضة.

الجميع يدفع

MIP إلزامي على جميع قروض إدارة الإسكان الفدرالية بغض النظر عن المبلغ الذي يضعه المقترض. ومع ذلك ، فإن المقترضين ذوي الدفعات المقدمة الأكبر يدفعون MIP لفترة زمنية أقصر. لذلك ، إذا قمت بإخماد أقل من 10 في المائة ، كما يفعل معظم المقترضين من قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، فيجب عليك دفع MIP طوال مدة القرض. إذا وضعت 10 في المائة أو أكثر ، فأنت تدفع MIP لمدة 11 عامًا أو حتى نهاية مدة القرض ، أيهما يحدث أولاً.

مقدما MIP المدفوعة في الختام

جميع المقترضين من قروض إدارة الإسكان الفدرالية يدفعون MIP مقدمًا ، أو UFMIP ، عند الإغلاق. المعدل هو 1.75 في المئة من مبلغ القرض بغض النظر عن مدة القرض أو حجم الدفعة الأولى. لذلك ، إذا اقترضت 200000 دولار ، فسيبلغ MIP مقدمًا 3500 دولار بغض النظر عما إذا كان لديك قرض مدته 15 أو 30 عامًا. يضيف FHA المبلغ المدفوع تلقائيًا إلى رصيد القرض الخاص بك عند الإغلاق - لا يتعين عليك الدفع نقدًا. UFMIP هو رسم لمرة واحدة. بمجرد دفعها ، لن تتم مطالبتك بهذه الأموال مرة أخرى.

MIP السنوي يدفع شهريا

يعد MIP السنوي أكثر تعقيدًا حيث تختلف الأسعار وفقًا لمدة رهنك العقاري وحجم الدفعة المقدمة. أيضًا ، تقوم FHA بتغيير أسعار MIP السنوية مع التردد النسبي ، لذلك سيكون للقرض الذي نشأ في عام 2010 معدلات مختلفة عن قرض عام 2015. في وقت النشر ، يكون للقرض الذي مدته 30 عامًا بحد أدنى 3.5٪ كدفعة مقدمة رسوم MIP سنوية قدرها 0.85٪ من مبلغ القرض. المقترضين مع الرهون العقارية لمدة 15 عاما ومعدلات تتراوح بين 0.45 إلى 0.95 في المئة. على الرغم من أن يتم تسميتك بـ MIP السنوي ، فأنت تدفع بالفعل القسط على 12 قسطًا متساويًا مدرجًا في دفعك الشهري للرهن.

إلغاء MIP على القروض القديمة

إذا تم إغلاق القرض الخاص بك قبل 3 يونيو 2013 ، فستقوم إدارة الإسكان الفدرالية تلقائيًا بإلغاء MIP عندما تصل نسبة القرض إلى القيمة ، أو LTV ، إلى 78 بالمائة. LTV الخاص بك هو المبلغ الذي تركته لدفع قرضك مقسومًا على آخر تقييم معروف لـ FHA لمنزلك - سيكون هذا عادةً سعر الشراء. لذا ، إذا كنت قد اقترضت 200000 دولار لشراء منزل بقيمة 210000 دولار ، فإن LTV لديك تبلغ 95 بالمائة. عندما تدفع القرض إلى 163،000 دولار ، تنخفض قيمة المركبة الخاصة بك عن 78 في المائة ، وتقل تكلفة MIP. بالنسبة إلى بعض القروض التي تبلغ مدتها 30 عامًا ، يجب أن تدفع MIP لمدة 60 شهرًا على الأقل قبل أن تقوم إدارة الإسكان الفدرالية بإلغاء عملية الدفع. بالنسبة للقروض التي أغلقت بعد 3 يونيو 2013 ، لا توجد طريقة لإلغاء MIP باستثناء سداد رصيد القرض بالكامل.