قانون إنديانا بشأن الرهن العقاري وحقوق المستأجرين

إذا كان ارتباطك الوحيد بولاية إنديانا هو مشاهدة كرة قدم نوتردام أو تذكر رون هوارد البالغ من العمر 6 سنوات وهو يغني مدح غاري ، إنديانا ، في "The Music Man" ، فقد لا تدرك أن إنديانا عانت من أعلى معدلات حبس الرهن في البلاد في بداية أزمة حبس الرهن في عام 2006 ، وفقا لدراسة أجريت عام 2007 ، "بلادي القديمة إنديانا الرئيسية: دراسة لارتفاع معدلات حبس الرهن" من جامعة جنوب إنديانا. تم توضيح كل من عملية حبس الرهن وحقوق المستأجرين المرتبطين بها في ولاية هوسيير في القانون الفيدرالي وقانون الولاية.

مدن إنديانا وضواحيها تضررت بشدة من حبس الرهن.

عملية التعويق

حالات حبس الرهن في الولايات المتحدة إما قضائية (في المحكمة) أو غير قانونية (إدارية). في ولاية إنديانا ، حبس الرهن القضائي. منذ عام 2011 ، كان على المقرضين المحكوم عليهم بالإقراض إرسال إشعار إلى المقترضين الجانحين قبل 30 يومًا على الأقل من رفع دعوى حبس الرهن في المحكمة. يباشرون عملية حبس الرهن من خلال رفع دعوى قضائية وتسجيل ما يعرف باسم "قوائم الانتظار" أو إشعار الدعوى المعلقة. للأطراف المسماة الحق في طلب مؤتمر تسوية لمتابعة بديل للرهن ، مثل تعديل القرض. تصدر المحكمة في النهاية حكمًا ضد أو ضد الرهن ، وإذا كان الأول ، فيطلب بيع العقار.

مشاركة المستأجر في الدعوى

يمكن أن تشمل المقرضين الرهن في ولاية إنديانا كل من مالك العقار والمستأجرين في الرهن لأن عقد الإيجار هو في الواقع مصلحة في الممتلكات. الغرض من المقرض بما في ذلك المستأجر في الإجراء هو إنهاء حقوق المستأجر المرتبطة بالعقار - أي إنهاء عقد الإيجار. ومع ذلك ، فإن معظم المقرضين يرفعون دعاوى ضد المقترض فقط ، لا سيما منذ أن صدر في عام 2009 قانون اتحادي يحظر على المقرضين إنهاء عقود الإيجار بعد أن دخل الرهن حيز التنفيذ.

حماية المستأجرين في التعويق

يتطلب قانون حماية المستأجرين الفيدراليين لعام 2009 من المقرضين والمشترين على حبس الرهن احترام عقود الإيجار السكنية القائمة بعد حبس الرهن. الاستثناء الوحيد لهذا الشرط هو عندما يتم شراء خاصية حبس الرهن من قبل فرد يعتزم شغل وحدة الإيجار بنفسه. عند إنهاء عقد الإيجار أو للمستأجرين بدون عقد إيجار ، يجب على المقرضين المقرضين وجميع الملاك الجدد ، بمن فيهم أولئك الذين يعتزمون شغل الوحدة ، تقديم إشعار للمستأجرين قبل 90 يومًا من بدء دعوى الإخلاء.

بعد الرهن الإخلاء

يحق لمقرض الرهن أو مشتر الرهن الآخر في ولاية إنديانا إنهاء عقد الإيجار بعد حبس الرهن دون سبب وجيه - وهذا هو ، دون سبب الإيجار مثل عدم دفع الإيجار. بعد الإشعار لمدة 90 يومًا الذي يتطلبه القانون الفيدرالي ، يتابع المالك عملية إخلاء في ولاية إنديانا من خلال رفع دعوى إخلاء ، تسمى المعتقل غير القانوني ، في المحكمة. يمنح المستأجر جلسة استماع. في حالة الموافقة ، يتم تنفيذ عملية الإخلاء من قِبل شريف المقاطعة الذي ينشر العقار أولاً ثم يزيل بالقوة أي شاغلين باقين.