مشاكل عكس الرهون العقاريه

يسمح الرهن العقاري العكسي للمواطنين من كبار السن الذين يبلغون من العمر 62 عامًا أو أكبر بإنشاء رهن شهري يدفع لهم مبلغًا شهريًا ، والذي يعتمد على مقدار الأسهم في المنزل. من أجل إنشاء عكس الرهن العقاري ، المنزل مملوكة عادة خالية وخالية من أي الرهون العقارية أو الامتيازات الأخرى. في نهاية مدة الرهن العقاري العكسي ، يجب سداد الأموال - تمامًا كما في الرهن العقاري التقليدي. يمكن أن يتم السداد عند وفاة صاحب المنزل أو عندما يغادر المنزل بشكل دائم. عادة ما يتم التعامل مع هذا عن طريق بيع المنزل واستخدام عائدات البيع لسداد رصيد الرهن العقاري العكسي. قد يبدو هذا فكرة عظيمة ، ولكن هناك بعض المآزق لعكس القروض العقارية التي يجب أن تكون على دراية بها.

المخاطر المالية

أخذ الرهن العقاري عكس منزلك يمكن أن يكون خطرا على صحتك المالية. أولا ، الرسوم المرتبطة بإنشاء عكس الرهن العقاري مرتفعة. التكاليف المبدئية والفوائد المتراكمة على الرصيد العكسي للرهن العقاري عادة لا تضع صاحب المنزل في المقدمة ، بل وراءه. على سبيل المثال ، يتلقى المقترض العكسي للرهن العقاري العكسي حوالي 300 دولار شهريًا كدفعة عكس الرهن العقاري. يتم مضاعفة الأموال التي يتلقاها المقترض بمعدل فائدة شهري يبلغ حوالي 1 بالمائة. في غضون فترة 10 سنوات ، قد يعني هذا أن المقترض يتلقى ما يقرب من 36000 دولار في المجموع ، في حين أن رصيد الرصيد النهائي المستحق يصل إلى ما يقرب من 70،000 دولار. هذا يعني أن المقترض يدفع ضعف المبلغ الذي تتلقاه تقريبًا.

الشروط والأحكام المعقدة

قد يكون من الصعب فهم الرهن العقاري التقليدي ، إلا أن الرهون العقارية العكسية تميل إلى أن تكون أكثر تعقيدًا ولديها أحكام وشروط مربكة. عندما لا يفهم المقترض عكس الرهن العقاري تمامًا الالتزام المالي الذي يدخل فيه ، فقد يكون ضارًا له ماليًا وعاطفيًا.

مشكلة واحدة هي أن بعض المقرضين عكس الرهن العقاري لا تكشف جميع التكاليف والرسوم (مقدما وعلى الطرف الخلفي) أن المقترض هو المسؤول عن دفع. على سبيل المثال ، نشأت دعوى قضائية عن مقرض الرهن العقاري العكسي في كاليفورنيا الذي فرض على عملائه رسم تقدير مشترك ، والذي دفع للمقرض تلقائيًا حصة ملكية بنسبة 50 في المائة في الفرق بين القيمة الأساسية للمنزل عندما أنشئ القرض والقيمة السوقية المقدرة من المنزل عندما ينتهي القرض.

المقرضين عكس الرهن العقاري الأخرى تتطلب المقترضين لشراء الأقساط بالإضافة إلى إنشاء عكس الرهن العقاري. القسط السنوي هو نوع من التأمين ، في هذه الحالة باستخدام الأسهم في المنزل لدفع مدفوعات الرهن العقاري العكسي الشهرية للمقترض. وهذا يعني أن المقترض يتحمل تكلفة الأقساط على الفور مع زيادة الفائدة على الرغم من أن الأقساط ليست بسبب البدء في إجراء الدفعات لفترة معينة بعد إنشائها.

على سبيل المثال ، إذا تم إعداد الأقساط لبدء السداد بعد فترة ست سنوات ، إذا توفي المقترض قبل انتهاء فترة السنوات الست ، فلن تستفيد تركة المقترض من الأقساط على الرغم من أن المقترض قد استفاد بالفعل دفع ثمنها بالكامل.

رسوم أخرى

هناك رسوم أخرى يتم فرضها مقدما وعلى الطرف الخلفي للرهن العقاري العكسي ، مما يجعلها أكثر تكلفة. بعض هذه الرسوم تشمل رسوم الإنشاء ، والنقاط ، وأقساط التأمين على الرهن العقاري ، وتكاليف الإغلاق ، ورسوم الخدمة ، ورسوم الأسهم المشتركة أو رسوم "الاستحقاق" ورسوم التقدير المشتركة. على سبيل المثال ، في قضية واحدة ضد مقرض رهن عقاري عكسي ، تبين أن 1505 من المقترضين تم فرض رسوم عليهم بعشرات الآلاف من الدولارات كرسوم قرض تضخمت من جانب المقرض.

الاستشارة والضمانات

من المفترض أن توفر خدمات الاستشارة التي يقدمها بعض المقرضين والتي توفر قروضًا عقارية عكسية حماية المستهلك من الانهيار. المشكلة هي أن الاستشارة المقدمة لا يتم تنفيذها من قبل طرف ثالث غير متحيز ، ولكن بواسطة مستشارين تابعين للمقرضين أنفسهم. ليست هناك حاجة إلى تقديم المشورة لكل عكس الرهن العقاري سواء ، لذلك فقط تلك المقرضين الذين يختارون تقديم ذلك. قد يعني هذا أن أحد كبار المساهمين في الرهن العقاري العكسي قد لا يفهم تمامًا ما الذي تحصل عليه لأن المستشار قد لا يشارك التفاصيل الكاملة.

المقرضين عديمي الضمير

وتقدر وكالة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) أن مئات من كبار السن في جميع أنحاء البلاد قد تعرضوا للغش من قبل المقرضين عديمي الضمير والمنظمات التي تقدم عكس الرهون العقارية. من خلال الاستفادة من افتقار المستهلك إلى المعرفة وفهم الرهونات العكسية ، تحصل هذه المنظمات التي لا ضمير لها على كبار السن للموافقة على عكس الرهون بشروط وأحكام غير عادلة وغير قانونية وضارة. على سبيل المثال ، تم فرض رسوم تصل إلى 10 في المائة من مبلغ القرض مقابل بعض ضحايا الرهن العقاري العكسي على وكيل رهن عقاري لمقابلته عندما كان بإمكانهم الحصول على إحالة إلى مقرض رهن عقاري معاكس من HUD مجانًا.