هل يجب علي إعادة التمويل إذا كنت أذهب إلى البيع؟

إعادة تمويل المنزل يمكن أن يكون خطوة مالية ممتازة. إذا كنت تستطيع إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك بمعدل فائدة أقل ، يمكنك توفير مئات الدولارات كل شهر على دفعتك. ومع ذلك ، فإن إعادة التمويل ليس بالضرورة قرارًا جيدًا إذا كنت تخطط لبيع منزلك في المستقبل القريب.

مالك الإشغال

قد لا يكون من الممكن بيع منزل فور إعادة تمويله بسبب متطلبات شغل مالك البنك. عادة لا توجد قاعدة رسمية في اتفاقيات الرهن العقاري التي تحظر المبيعات بعد إعادة التمويل. ومع ذلك ، فإن المقرضين يسألون المقترضين دائمًا ما إذا كانوا يعتزمون استخدام المنزل باعتباره "مكان إقامتهم الأساسي". قد يكون الأمر خادعًا أو حتى مخادعًا للتحقق من "نعم" إذا كنت تخطط لبيع المنزل مباشرة بعد إعادة التمويل.

إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل لمدة 12 شهرًا على الأقل بعد إعادة التمويل ، فلن تواجه مشكلة. إذا كنت قد تبيع في وقت أقرب من ذلك ، ومع ذلك ، يجب عليك إخطار البنك الذي تتعامل معه بنواياك لمجرد لعبها بشكل آمن.

تكاليف إعادة التمويل

بسبب تكاليف النقاط ورسوم الإغلاق الأخرى ، أكثر تكلف عمليات إعادة التمويل ما بين 3 و 6 بالمائة من قيمة القرض، وفقا لبنك. إذا قمت بإعادة تمويل ، على سبيل المثال ، 150،000 دولار من الديون على رهنك الحالي ، يمكنك أن تتوقع أن يكلفك ما بين 4500 و 7500 دولار. التكاليف المرتفعة مقدماً لإعادة التمويل تجعل هذه الممارسة غير منطقية إذا كنت تخطط لبيع المنزل بعد فترة قصيرة من تاريخ الإصلاح ، لأن هذه التكاليف ستلغي وفورات سعر الفائدة الأدنى.

حساب نقطة التعادل

لمعرفة ما إذا كان إعادة تمويل منزل قد تبيعه في المستقبل القريب يستحق تكاليف refi ، تحتاج إلى حساب نقطة التعادل - عدد الأشهر التي تحتاجها للبقاء في المنزل لتوفير ما يكفي من المال على دفعتك الشهرية لغسل تكلفة القرض. للعثور على هذا الرقم ، ما عليك سوى تقسيم التكلفة الإجمالية لإعادة التمويل على المدخرات الشهرية على دفعتك. على سبيل المثال ، إذا قمت بإعادة تمويل قرض بقيمة 150،000 دولار بتكلفة 4500 دولار وقمت بتوفير 300 دولار شهريًا على دفعتك ، فستقسم 4500 دولار على 300 دولار لإجمالي 15 عامًا. هذا يعني أنك بحاجة إلى البقاء في المنزل على الأقل 15 أشهر لاسترداد تكلفة القرض.

ومع ذلك ، فإن حساب التعادل هذا هو تقدير ليبرالي. نظرًا للتضخم ، فإن قيمة المال في المستقبل أقل من الأموال الحالية ، وستعمل مدفوعاتك الشهرية على بناء رأس المال في منزلك بشكل أسرع بمعدل فائدة أقل. ستأتي نقطة التعادل الفعلية في وقت أقرب قليلاً من الرقم في المثال أعلاه.