جدول المحتويات:
إن وضع قيمة لشراء عقار تجاري هو المفتاح لتحقيق أرباح مستقبلية وتجنب الخسائر المحتملة. يحتاج المستثمرون إلى طريقة بسيطة ودقيقة لتحديد كل من السعر الحالي وإمكانات الكسب المستقبلية لشراء العقارات التجارية المطلوبة. هناك ثلاث طرق ، إذا استخدمت معًا ، فستعطي رقمًا موثوقًا لتقدمه إما كبيع أو سعر شراء.
خطوة
قارن أسعار البيع الحديثة للمباني المماثلة في نفس المنطقة. هذا هو نهج المقارنة المباشرة. في الماضي ، كانت مبيعات المقارنة المجال الوحيد للمثمنين. اليوم ، من السهل العثور على هذه المعلومات بفضل الشعبية الحديثة لمواقع مقارنة خصائص الإنترنت (انظر الموارد). يتم الحصول على المعلومات الموجودة على هذه المواقع من عدد من المصادر ، بما في ذلك السجلات العامة للمقاطعات وقوائم المبيعات السابقة. يجب النظر إلى هذه الأرقام على أنها تقديرات. يمكن أن تتغير قيم الممتلكات بسبب التجديدات وظروف الحي والوقت المستغرق لتحديث السجلات العامة.
خطوة
استخدم طريقة نهج التكلفة لإعطاء كل من البائع والمشتري فكرة عن قيمة العقار بناءً على تكلفة استبدال أي تحسينات على الأرض. وتشمل هذه التحسينات المباني والمناظر الطبيعية ومواقف السيارات. استخدم هذه الطريقة فقط مع طرق التقييم الأخرى. سيواجه المشترون والبائعون الذين يستخدمون هذه الطريقة فقط معلومات غير دقيقة محتملة بناءً على حالة المباني والأراضي المحيطة.
خطوة
استخدم إجمالي إيجار المضاعف. إنها أداة أكثر دقة ومفيدة لتحديد قيم العقارات التجارية. تتضمن المعلومات اللازمة لإجراء هذا الحساب إجمالي إيرادات الإيجار السنوي مضروبًا في عدد السنوات التي يعتقد المشتري أنها ستستغرقها في دفع ثمن الشراء. بالمعنى الرياضي ، الصيغة هي كما يلي: القيمة = إجمالي إيرادات التأجير x مضاعف الإيجار الإجمالي. على سبيل المثال ، فإن العقار الذي يحقق إيرادات إيجار إجمالية قدرها 100000 دولار كل عام ، مضروبًا في فترة احتجاز مدتها 10 سنوات ، سيضع قيمة العقار على مليون دولار. لا يعد استخدام هذه الطريقة جيدًا للشقق و / أو المكاتب الشاغرة نظرًا لطول المدة التي يستغرقها العثور على مستأجرين جدد. يجب على المستثمرين بناء عامل شغور بنسبة 5٪ على الأقل في حساباتهم.
خطوة
تضمين طريقة Cap Rate لتحديد القيمة. معبرًا عن النسبة المئوية ، يتم حساب هذه الطريقة عن طريق أخذ صافي الدخل التشغيلي وتقسيمه على سعر العقار. صافي الدخل التشغيلي (NOI) هو إجمالي الدخل مطروحًا منه الشواغر والنفقات. على سبيل المثال ، إذا كانت أمة الإسلام الخاصة بالعقار هي 50000 دولار سنويًا وكانت معدلات الحد الأقصى المماثلة 5٪ ، فيمكن أن تقدر قيمة العقار بـ 1 مليون دولار.