جدول المحتويات:
إن عقود الأراضي بالتقسيط أو صفقات "العقد مقابل الفعل" ، تزيل مؤسسة إقراض الرهن العقاري من المعاملة وتسمح للمشتري والبائع بالعمل سويًا بشكل مباشر. عادة ما يتم إخلاء سبيل البائع من جميع الالتزامات المتعلقة بالعقار (باستثناء رهنه الخاص ، إذا كان هناك واحد) ، بما في ذلك الضرائب العقارية ، والتأمين على المنزل ، ورسوم الجمعيات. ومع ذلك ، لا يوجد اتفاقان متشابهان ، لذا يجب على الأطراف مراجعة عقودهم بعناية لمراجعة شروط الصفقة.
شروط عقد الأرض الأساسية
عن طريق الإبقاء على الفعل ، يعرض بائعو العقود مقابل الفعل شكلاً من أشكال التمويل للمشتري. عادة ما يتم تنظيم الصفقات كملاحظات لمدة 30 عامًا ، مع دفع بالون مستحق الرصيد بعد 5 أو 10 سنوات. غالبًا ما تكون المدفوعات المقدمة صغيرة بين 1 إلى 10 بالمائة. بعد انتهاء مدة العقد ، إذا لم يتمكن المشتري من دفع الرصيد بالكامل ، فإنه يؤمّن رهنًا تقليديًا كإعادة تمويل ، مع احتساب المدفوعات التي قام بها كحقوق ملكية. خلال هذه المدة ، يكسب البائعون مدفوعات شهرية تشمل رأس المال والفائدة. قد يتم إنشاء حساب الضمان كذلك ، وسيتم إيداع مدفوعات الضرائب والتأمين التي قام بها المشتري في الحساب ، مع الدفعات التي تتم تلقائيًا عند استحقاق الفواتير. بدلاً من ذلك ، قد يختار المشترون دفع فواتير الضرائب والتأمين بشكل مستقل عن الضمان.
الضرائب العقارية ، التأمين ، الصيانة والإصلاح
يجب أن يكون البائعون على يقين من أن لديهم نصًا مكتوبًا في عقد البيع ينص على أن المشتري مسؤول عن دفع ضرائب الملكية وفواتير التأمين ، ويفضل أن يكون ذلك في حساب الضمان. قد يطلب البائع ، بصفته صاحب الفعل ، الحصول على نسخة من فاتورة ضريبة العقار وسياسة التأمين ، بالإضافة إلى إثبات دفع الفواتير. بالإضافة إلى ذلك ، كالمالك ، يكون المشتري مسؤولاً عن الصيانة والإصلاح ؛ هذا ينبغي أن يذكر بوضوح كذلك.
المزايا الضريبية
يمكن أن تكون المزايا الضريبية مهمة للمشترين والبائعين. على الرغم من أن البائعين لم يعد بإمكانهم المطالبة بخصم ضريبة الممتلكات ، إلا أنهم قادرون على توزيع أرباح رأس المال من بيع المنزل على طول مدة العقد. يمكن للمشترين المطالبة بفوائد الرهن العقاري كخصم ، بالإضافة إلى الضرائب العقارية - قد يتم تطبيق قيود الدخل. قد تكون أيضًا قادرة على المطالبة بأي مشاريع مؤهلة لتحسين رأس المال ؛ على سبيل المثال ، إذا استبدل المشتري الإطارات القديمة بنماذج جديدة موفرة للطاقة.
تسجيل البيع
يجب تسجيل عقود الأراضي لدى مكتب كاتب المقاطعة فور التوقيع. سيوفر دليل الورق هذا الحماية لكل من المشترين والبائعين. على سبيل المثال ، إذا تأخر المشتري عن سداد ضرائب الممتلكات ، فإن إبرام صفقة مسجلة سيظهر للمحكمة أدلة واضحة على من المسؤول عن السداد. سيكون من الحكمة للمشترين والبائعين فتح حساب ضمان للأغراض المزدوجة المتمثلة في دفع الضرائب والتأمين. المدفوعات الشهرية أسهل في إدارتها ، ويتم دفع الفواتير مباشرة من الضمان ، مما يؤدي إلى التخلص من الصداع في تذكر إجراء المدفوعات في الوقت المناسب. يمكن للبائعين أيضًا أن يهدأوا بمعرفة أن هذه الفواتير ، التي تعد مهمة لملكية المنازل المسؤولة ، قد تمت معالجتها.