جدول المحتويات:
- قاعدة إعفاء بيع المنازل
- الربح الخاضع للضريبة
- كم ستكون التكلفة؟
- الدفع على المكاسب ولكن لا يمكن شطب الخسارة
العديد من قوانين الضرائب تستفيد أصحاب المنازل. واحد منهم ، وربما الأكثر سخاء ، هو إعفاء من الضرائب على الربح من بيع مقر إقامتك الرئيسي. تتطلب القواعد المرتبطة بهذا الإعفاء الحد الأدنى من معايير الإقامة التي تركز على فترة عامين. إذا لم تفِ بمتطلبات الإقامة ، فيجب عليك دفع ضريبة على أي ربح ناتج عن بيع منزلك.
قاعدة إعفاء بيع المنازل
أنت معفي من 250،000 دولار من الأرباح - 500،000 دولار للأزواج - على إقامتك الرئيسية بشرط أن تكون قد عشت في المنزل وتملكه على الأقل سنتين من السنوات الخمس السابقة للبيع. ومن المثير للاهتمام ، لا يجب أن يكون العامان متتاليين وليس متزامنين مع الملكية. يمكنك ، على سبيل المثال ، استئجار المنزل كمستأجر لمدة عام ، والابتعاد عنك لمدة عامين ، ثم قمت بشراء المنزل وتعيش هناك لمدة سنة على الأقل من العامين اللذين كنت تملكهما المنزل قبل بيعه. يمكنك استخدام هذا الإعفاء مرات لا تحصى ، ولكن ليس أكثر من مرة كل سنتين.
الربح الخاضع للضريبة
لمجرد أنك قد بعت منزلك بأكثر مما اشتريته ، فهذا لا يعني بالضرورة أن لديك ربحًا ، يسمى الربح الخاضع للضريبة بموجب شروط مصلحة الضرائب. عند شراء عقار ، تضاف التكاليف التي تتكبدها على البيع ، مثل تكاليف القرض ، إلى سعر العقار وتصبح ما يسمى "أساس" المنزل. إذا قمت بإجراء تحسينات رأسمالية على العقار ، مثل إعادة عرض المطبخ ، والانتهاء من العلية وإضافة حمام ، تتم إضافة هذه التكاليف إلى أساسك ، ثم تسمى "الأساس المعدل". عندما تبيع العقار ، فإنك تتحمل تكاليف إضافية ، مثل عمولات المبيعات. يتم خصم هذه التكاليف ، إلى جانب الأساس المعدل الخاص بك ، من سعر البيع للوصول إلى ربحك الخاضع للضريبة ، أو الربح. هذا هو الرقم الذي يخضع للضريبة. إذا كنت تستوفي متطلبات الإقامة للإعفاء ، فإن أول 250،000 دولار أو 500،000 دولار من الأرباح معفاة من الضرائب. إذا كنت لا تفي بمتطلبات الإقامة ، يخضع الربح بالكامل للضريبة.
كم ستكون التكلفة؟
إذا كنت مؤهلاً للإعفاء ، فإن الأرباح التي تتجاوز حد الإعفاء تخضع للضريبة على أنها مكاسب رأسمالية طويلة الأجل. عادة ما يكون معدل المكاسب الرأسمالية طويلة الأجل 15 في المائة ، ولكنه قد يكون منخفضًا بقدر الصفر بالنسبة للمكاسب الصغيرة. هذا هو أيضًا السعر الذي ينطبق على كل ربح إقامتك إذا امتلكت أكثر من عام واحد ، لكنك لم تستوفِ شروط الإقامة من أجله. إذا كنت تملك منزلك لمدة تقل عن عام ، فسيتم فرض ضريبة على الربح على أنه مكسب رأسمالي قصير الأجل. معدل الضريبة هو نفس المعدل الذي تدفعه على دخلك العادي خلال نفس السنة الضريبية - والتي تتراوح بين صفر و 35 في المائة.
الدفع على المكاسب ولكن لا يمكن شطب الخسارة
لسوء الحظ ، بموجب قواعد مصلحة الضرائب ، إذا كنت تبيع مسكنك الرئيسي بخسارة ، لا يمكنك شطب هذه الخسارة من مكاسب رأس المال الأخرى أو دخلك أو طرحها. عندما تبيع بخسارة ، يتم تطبيق إحدى الحالات الثلاث: الأولى هي البيع على المكشوف ، حيث يوافق المقرض الخاص بك على قبول أقل مما يستحق. في السيناريو الثاني ، أنت تدفع للمقرض نقدًا مهما كان النقص الموجود بين سعر البيع والرهن العقاري. في السيناريو الثالث ، تقوم العائدات بسداد كامل للمقرض ولكنك لا تزال تظهر خسارة في البيع - لأنك اشتريت المنزل بدفعة مقدمة كبيرة أو دفعت قرضًا أو دفعت مقابل التحسينات الرأسمالية أثناء امتلاكك للمنزل.