جدول المحتويات:
كان سحب الزناد على شراء منزل مرة واحدة سهلاً مثل التسوق لشراء منزل ميسور التكلفة ، حيث يجمع الأموال مقابل الدفعة الأولى ، ويؤمن التمويل بسعر فائدة معقول ثم يغلق.
ومع ذلك ، في السنوات التي تلت الانهيار المالي في الولايات المتحدة في عام 2008 ، والذي نشأ جزئيًا عن فقاعة الإسكان الناجمة عن الإقراض العقاري غير المسؤول ، عانى سوق الإسكان من اضطرابات هائلة. تسببت هذه الأزمة الاقتصادية في ظروف سوق العقارات غير المسبوقة التي تملي مخزونات الإسكان ، والقدرة على تحمل التكاليف وشروط التمويل ، وكل ذلك يؤثر على التوقيت الأمثل لعملية الشراء.
على الرغم من عدم القدرة على التنبؤ بالسوق ، يمكن للمشترين المحتملين تجنب عمليات الاستحواذ غير المناسبة من خلال اتباع بعض الإجراءات الوقائية.
مع انخفاض الأسعار وأسعار الفائدة المنخفضة ، أصبحت القدرة على تحمل التكاليف في عام 2012 هي الأكثر ملاءمة منذ عام 1970.
والتر مولوني ، المتحدث باسم الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (إعادة صياغة)
لقطة السوق
نجا سوق العقارات الأمريكي أخيرًا من الركود في عام 2008 حتى عام 2011. تحسنت أرقام مبيعات المنازل في عام 2012 بنسبة 9.5 في المائة مقارنة بعام 2011 ، وتتوقع الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين تحقيق المزيد من المكاسب لبقية عام 2013 ، حتى عام 2014.
وقال والتر مولوني ، الباحث والناطق باسم NAR ، إن الأخبار السيئة إذا كنت تبحث عن شراء هي أن أوائل عام 2013 هي سوق البائع في أربع من أصل خمس مناطق. وقال "السبب هو أننا حصلنا على هذا التخفيض الكبير في المخزونات".
سجلت الولايات المتحدة رقما قياسيا لمخزون الإسكان في يوليو 2007 مع أكثر من 4 ملايين منزل في السوق. في يناير 2013 ، انخفض المخزون إلى 1.74 مليون ، بانخفاض 25 في المئة عن يناير 2012 وأدنى مخزون منذ ديسمبر 1999.
وقال مولوني إن NAR تتوقع ارتفاع المخزون الموسمي في ربيع عام 2013 ، لكنه قد لا يكون كافياً لمنع عروض متعددة متكررة أو لخفض أسعار المنازل بسرعة كافية.
وقال مولوني "الأسعار تظهر أقوى زيادة منذ نوفمبر 2005." "ولهذا السبب قمنا بتحسين توقعاتنا للأسعار لهذا العام (2013). نعتقد أن متوسط السعر سيرتفع على المستوى الوطني بنحو 7 في المئة."
كان متوسط السعر في يناير 2013 يبلغ 173،600 دولار ، بزيادة 12.3 في المائة عن العام السابق ، وهو الشهر الحادي عشر على التوالي من الزيادات في الأسعار على أساس سنوي. تبلغ نسبة NAR لمتوسط السعر لعام 2013 189،400 دولار.
وقال مولوني "الجانب السلبي لنمو الأسعار أكثر حدة إذا استمر ذلك لفترة طويلة من الوقت ، ثم في النهاية واجهنا مشاكل في القدرة على تحمل التكاليف وبدأت في إخراج الناس من السوق". "نحن لسنا هناك بعد."
وقال إنه مع انخفاض الأسعار وأسعار الفائدة المنخفضة ، أصبحت القدرة على تحمل التكاليف في عام 2012 هي الأكثر ملاءمة منذ عام 1970. بعد الكساد السكني في عام 2008 ، بلغت أسعار المنازل أدنى مستوياتها ، حيث انخفضت أسعار المنازل المنخفضة بأقل من تكاليف البناء البديلة - التي قفز إليها العديد من المستثمرين ، مستوعبة معظم المخزون.
وقال Molony إن العامل الأقوى الذي يعيق السوق هو أن "مجتمع الإقراض كان يكره المخاطرة … فقط منح القروض العقارية للمقترضين الأكثر جدارة بالائتمان ذوي الدرجات الائتمانية العالية بشكل تعسفي".
في شيكاغو ، على سبيل المثال ، لا يزال "المشترون المتنقلون" ، أولئك الذين ينتقلون من منازلهم الأولى ، يواجهون صعوبة لأن المقرضين لديهم متطلبات أكثر صرامة ، كما يقول زيك موريس ، رئيس رابطة شيكاغو للوسطاء العقاريين.
وقال موريس "لقد كان محبطا بالنسبة لبعض المشترين عند نقاط السعر الأعلى". "يُطلب منهم المزيد من التفاصيل أكثر مما طلبوا من قبل."
للحصول على أفضل صفقة ، قال Molony ، يجب على المشترين العمل مع وكلاء العقارات ، ويفضل وكلاء المشتري.
متى يجب أن أشتري؟
وقال مولوني إن ثقة المستهلك تشكل حافزًا كبيرًا لإجراء استثمارات كبيرة مثل المنزل. تتصدر قائمة الثقة هو الأمن الوظيفي.
وقال مولوني "إذا كنت غير متأكد من استقرار وظيفتك ، فهذا شيء كبير". "إذا كان لديك أفق زمني قصير الأجل - على سبيل المثال ، أقل من بضع سنوات - فستكون أفضل حالًا في التأجير لأنك في جميع الاحتمالات … لن تسترد تكاليف المعاملات."
يخطط المشتري المعتاد اليوم للبقاء في المنزل لمدة 10 سنوات ؛ البائع النموذجي كان في المنزل لمدة تسع سنوات. في الماضي ، اعتقد خبراء العقارات أن على الناس امتلاك منزلهم لمدة ثلاث إلى خمس سنوات لكسب ما يكفي من الأسهم لجعل الاستثمار مجديًا. وقال مولوني إنه على الرغم من أن بناء الأسهم استغرق وقتًا طويلاً بعد انهيار السوق ، إلا أنه "ربما يكون صحيحًا الآن أو العودة إلى ذلك".
ذكر المخطط المالي المعتمد كاثي باريتو معايير الثقة الأخرى التي يجب على الناس مراعاتها قبل شراء المنزل.
"هل تشتري منزلاً مع زوجتك ، أم أنك ستذهب إلى النصف مع صديق أو صديقة؟" قال باريتو. "ما مدى استقرار هذه العلاقة؟ الجزء الآخر سيكون ، كيف يبدو السوق؟"
المالية المالية هي معيار آخر. وقال باريتو "يرتكب الناس أخطاء كبيرة في شراء الكثير من المنازل مقابل ما يمكنهم دعمه." "كيف يبدو التدفق النقدي الخاص بك؟ هل نصف راتبك سيدعم منزلك الجديد؟ حسنًا ، قد يكون هذا امتدادًا. ما هي مصادر الدخل الأخرى التي لديك؟"
إذا كان المشتري المحتمل يفتقر إلى الثقة في أي من هذه المشكلات ، يوصي باريتو ومولوني بالتأجير بدلاً من ذلك.
المزيد من الاعتبارات المال
وقال باريتو إن انهيار سوق الإسكان وانهيار الصناعة المصرفية جعل مقرضي الرهن العقاري يشعرون بالقلق إزاء إقراض الأموال ، مما يعني أن مشتري المنازل المحتملين يحتاجون إلى اعتماد ائتمان "لائق" للتمويل - "ربما (درجة ائتمان) في السبعينيات المذكورة أعلاه" "إذا كان لديك أقل من رصيد ممتاز ، فقد تكون ، في نظر البنك ، اقتراحًا محفوفًا بالمخاطر".
إذا كان رصيدك أقل من ممتاز ، فقد تؤذي نفسك بقروض سيئة.
وقال باريتو "قد لا تكون قادرًا على التأهل لأسعار الفائدة المنخفضة المتاحة لمعظم الناس الآن ، ولا تريد أن تدفع أكثر مما يجب عليك أو يجب أن تدفعه مقابل تكلفة اقتراض تلك الأموال".
يجب على مشتري المنازل لأول مرة معرفة درجة الائتمان الخاصة بهم ؛ إذا كانت منخفضة يجب تصحيحه. عليك دفع فواتيرك في الوقت المحدد ، ولا تتحمل ديون الدفعة الجديدة ولا تتقدم بطلب للحصول على بطاقة ائتمان جديدة أو تلغي بطاقة ائتمان قديمة.
وقال باريتو إن المشترين يحتاجون إلى أموال كافية لتغطية الدفعة المقدمة نحو 20 في المائة من سعر الشراء أو أن البنوك "قد لا تنظر إليك".
وأشار مولوني إلى أن متوسط الدفعة الأولى لتمويل مشتري المنازل لأول مرة من خلال قرض إدارة الإسكان الفيدرالية هو 4 في المائة فقط من سعر الشراء. سيتطلع العديد من المشترين لأول مرة إلى عائلاتهم للحصول على مساعدة في الدفعة الأولى.
وقال "بصراحة ، فإن البنك الوطني لأمي وأبي هو وسيلة تقليدية للغاية يستخدمها أصحاب المنازل في الشراء". وبالإشارة إلى مسح سنوي لـ NAR لمشتري المنازل والبائعين ، قال Molony: "عندما نسأل مشتري المنازل لأول مرة ،" ما الذي استخدمته في دفعتك المقدمة؟ " يقول 76٪ من المدخرات ، أربعة وعشرون بالمائة - هدية من قريب أو صديق ، وعادة ما تكون هذه هدية من آبائهم ".
وقال مولوني إن المشترين يحتاجون أيضًا إلى نقود لتغطية تكاليف الإغلاق ، والتي تختلف جغرافياً ومعاملاتهم. توقع إغلاق التكاليف بنسبة 5 في المئة من قيمة المنزل.
وعمومًا ، يجب على المشتري المحتمل حساب تخصيص 25 في المائة من إجمالي دخله لمبدأ الرهن العقاري والفائدة. وقال مولوني "هذا سيسمح لك بالراحة".
علامات سوق المشتري
ذكر والتر مولوني المتحدث باسم الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين هذه العلامات كإجراء لتوقيت دورة العقارات في سوق المشتري:
جرد المساكن والعرض في الشهر ، أو السوق في الوقت المحدد ، مستقرة أو متواضعة ؛ قد يكون البائعين أكثر حماسا للتفاوض على الشروط. يتم متوازنة العرض لمدة ستة أشهر تقريبًا بين المشترين والبائعين ، ولكن زيادة المخزون أو الوقت المحدد في السوق بسرعة خارج القواعد الموسمية قد تكون علامة على سوق المشتري.
أسعار المنازل راكدة أو ترتفع أقل من نقطة مئوية أعلى من التضخم. زيادة الأسعار الحادة تزيد من القدرة على تحمل التكاليف ، ولكنها قد تكون علامة حمراء على سوء الظروف الاقتصادية والاجتماعية. إن المكسب العادي طويل الأجل للأسعار في سوق متوازنة هو 1 إلى 2 نقطة مئوية أعلى من التضخم كما تم قياسه بواسطة مؤشر أسعار المستهلك.
تتيح لك العلاقة بين معدلات الفائدة على الرهن العقاري وأسعار المنازل والدخل إنفاق أقل من 25 في المائة من إجمالي الدخل على أصل القرض والفائدة.
توفير فرص العمل في السوق المحلية يوفر الثقة والمكان لمشتري المنازل. يجعل الاقتصاد السيء عملية الشراء أسهل ، لكن الخسائر المستمرة في الوظائف والسكان تعني أن البيع بربح قد يستغرق وقتًا أطول بكثير من المعتاد. مع نمو السعر العادي ، يبني معظم المشترين ما يكفي من الأسهم خلال ثلاث إلى خمس سنوات لإجراء تجارة.