كيفية حساب الأساس المعدل على بيع تأجير الممتلكات

كلما حصلت على أصل مثل العقارات السكنية أو المستأجرة أو الاستثمارية ، يكون لديك أساس التكلفة المرتبطة بالاستحواذ. إذا قمت بشراء أو بناء عقار مستأجر بمبلغ 200،000 دولار ، فسيكون أساس التكلفة 200000 دولار. إذا قمت بعد ذلك بإعادة تصميم العقار بمبلغ 10،000 دولار ، فسيكون أساسك الجديد هو الأساس الأصلي البالغ 200،000 دولار ، بالإضافة إلى المبلغ الذي تنفقه على تحويل العقار ، مما يمنحك أساسًا معدلًا قدره 210،000 دولار. من المثال ، من الواضح أن الإضافات أو التحسينات في رأس المال تزيد من أساس تأجير الممتلكات ، في حين أن انخفاض قيمة الخسائر والإصابات يقلل من أساسها. يتم حساب الأساس المعدل من خلال مراعاة جميع الزيادات والنقصان في الأساس الأصلي للعقار. من المهم تحديد الأساس المعدل للعقار المستأجر لأنك ستحتاجه لحساب ربحك أو خسارتك للبيع ، وهو ما يؤثر بدوره على دخلك الخاضع للضريبة.

تحديد الأساس المعدل للعقار لحساب الربح أو الخسارة للبيع.

خطوة

تحديد الأساس الأصلي لاستئجار الممتلكات. إذا قمت بشراء أو بناء العقار ، فإن الأساس سيكون سعر الشراء أو تكلفة البناء. إذا حصلت على العقار كهدية أو عن طريق الميراث ، فسيكون أساسك هو القيمة السوقية العادلة في تاريخ الشراء ، أو الأساس المعدل للعقار في يد الشخص الذي حصلت عليه منه. لنفترض أنك اشتريت العقار بمبلغ 500،000 دولار - أساسك الأصلي في العقار هو سعر الشراء.

خطوة

تحديد الإضافات أو تحسينات رأس المال التي أدخلت على الممتلكات. سيؤدي ذلك إلى زيادة أساسك بالمبلغ الذي يتم إنفاقه على تحسين أو تحويل العقار. لنفترض أنك تنفق 30000 دولار على ترقية نظام التدفئة المركزية. مع أخذ هذه الإضافة في الاعتبار ، فإن أساسك المعدل الآن هو 530،000 دولار (500،000 دولار أساس أصلي ، بالإضافة إلى 30،000 دولار تم إنفاقها على الإضافات).

خطوة

حساب تكلفة بيع الممتلكات. تزيد تكاليف البيع من أساس الملكية وتشمل جميع التكاليف المتكبدة في التصرف في الأصل في عملية بيع ، مثل العمولات والرسوم المدفوعة إلى الوكلاء العقاريين والمحامين والمحاسبين ، فضلاً عن مصاريف الإعلانات وأي تكاليف أخرى متعلقة بذلك. إذا كانت التكلفة التراكمية للبيع هي 10،000 دولار ، فإن الأساس المعدّل سيرتفع إلى 540،000 دولار (530،000 دولار أساس أساس مضاف بالإضافة إلى 10،000 دولار للتكلفة للبيع).

خطوة

حساب الاستهلاك التراكمي على الممتلكات - وهذا سوف يقلل من الأساس المعدل الخاص بك. لنفترض أنك امتلكت العقار لمدة خمس سنوات ، واستهلكت 20.000 دولار كل عام. سيتم تخفيض الأساس المعدل الخاص بك بمبلغ 100000 دولار (20.000 دولار أمريكي في كل عام مضروبًا بخمس سنوات). النظر في الاستهلاك التراكمي على الممتلكات ، والأساس المعدل هو 440،000 دولار (540،000 دولار الأساس المعدل القديم ناقص 100،000 دولار الاستهلاك التراكمي).

خطوة

تحديد الاستهلاك التراكمي على الإضافات أو تحسينات رأس المال. إذا قمت باستهلاك نظام التدفئة المركزي من الخطوة 2 بمبلغ 1500 دولار كل عام لمدة عامين ، فإن الاستهلاك التراكمي للإضافات أو التحسينات الرأسمالية سيكون 3000 دولار (الاستهلاك 1500 دولار كل عام مضروبًا بسنتين). سيؤدي ذلك إلى تقليل أساسك ، مما يمنحك أساسًا معدلًا قدره 437000 دولار (440 ألف دولار أمريكي على أساس معدل قديم مطروحًا منه 3000 دولار أمريكي).

خطوة

حساب الربح من بيع تأجير الممتلكات. إذا قمت ببيع العقار بمبلغ 600،000 دولار ، فستكون ربحك هو 163،000 دولار (تم تحقيق مبلغ 600،000 دولار مطروحًا منه الأساس المعدّل بمبلغ 437،000 دولار). ملاحظة من الأساس المعدل أعلى يعطي ربح أقل للبيع ، والتي قد تكون مفيدة لدافعي الضرائب.