جدول المحتويات:
هناك ثلاث طرق رئيسية لتقييم العقارات التجارية ، ولكل منها مزايا العرض. هذا يتكون من نهج الدخل ، ونهج مقارنة المبيعات ونهج التكلفة. تعتمد الطريقة المثالية للممتلكات التجارية على موقع العقار ونوعه.
نهج الدخل
طريقة الدخل ، والمعروفة أيضًا باسم أسلوب رسملة الدخل ، هي الطريقة الأكثر شيوعًا لتقييم العقارات التجارية. تتضمن العملية تحديد قيمة بناءً على دخل العقار ، ويتم تحقيق ذلك باستخدام معدل الرسملة (معدل الحد الأقصى). معدل الحد الأقصى هو نسبة الدخل إلى القيمة السوقية ، ومثل هذه الدخل وقيم السوق معروفة بتحليل خصائص مماثلة في المنطقة. بعد ذلك ، قد يقوم المستثمر بعد ذلك بتقدير القيمة السوقية لممتلكاته التجارية بتقسيم دخله السنوي على معدل الحد الأقصى. لذلك ، إذا كان الدخل السنوي للعقار هو 100000 دولار ، وكان معدل الحد الأقصى هو 10 في المئة ، فإن قيمة العقار تبلغ 1 مليون دولار.
نهج مقارنة المبيعات
نهج المبيعات من المرجح أن أبسط طريقة لتقييم الممتلكات التجارية. أنه ينطوي على إجراء مسح للممتلكات التجارية القريبة. ثم يتم تسجيل سعر البيع لهذه الخصائص. تأخذ الملكية التجارية للمستثمر بعد ذلك متوسط أسعار البيع هذه ، وتعديلها لأعلى أو لأسفل بناءً على لقطات مربعة. قد يتم إجراء تعديلات إضافية لمراعاة ترقيات المباني ، مثل زيادة مواقف السيارات.
نهج التكلفة
نهج التكلفة هو وسيلة أكثر تعقيدا لتقييم العقارات التجارية. يستغرق أولاً تقدير قيمة أرض العقار ، أو القيمة دون المبنى. ثم ، تضاف تكلفة بناء نسخة طبق الأصل الدقيق للمبنى إلى قيمة الأرض المقدرة هذه. بعد ذلك ، يتم أخذ القيمة المستهلكة في الاعتبار ، والتي يمكن تمثيلها كدالة في عمر المبنى. الأحدث الخاصية ، وأكثر موثوقية التقدير.
اختيار طريقة التقييم المناسبة
إذا كنت جديدًا في الاستثمار العقاري التجاري ، فمن المثالي أن تفهم كل من الطرق الثلاثة الرئيسية لتقييم الممتلكات. من خلال القيام بذلك ، قد تجد أن تقييمك وتقييم ممتلكات العقار يختلفان. علاوة على ذلك ، كل من الطرق الثلاث لها مزاياها. يعتبر نهج التكلفة مفيدًا لأولئك الذين تقع عقاراتهم بعيدًا عن التطورات المماثلة ، وبالتالي لا يمكن مقارنة أسعار البيع ومعدلات الحد الأقصى. إن طريقة الدخل مباشرة إلى الأمام إذا كان لديك بيانات عن معدلات الحد الأقصى ، ولكنها ليست مثالية لتقييم المباني السكنية ، حيث تتقلب معدلات الشواغر. في مثل هذه الحالة ، سيكون نهج مقارنة المبيعات هو الأكثر مثالية.