جدول المحتويات:
- حرية التفاوض شروط الدفع
- المشتري يحصل على امتلاك فوري ، ولكن ليس العنوان
- ماذا يحدث إذا كان المشتري لا يستطيع الدفع
- قانون آمن
عقد الأرض هو نوع من تمويل البائع.إنه يشبه إلى حد ما الرهن العقاري ، ولكن بدلاً من البنك الذي يوفر التمويل ، يمول البائع بيع العقارات على أقساط دورية. عادة ما يُسمح للمشتري بالانتقال إلى العقار بمجرد توقيع العقد ، لكنه لا يحصل على سند قانوني للعقار حتى يكمل الدفعات. قامت إنديانا بتعديل قانون عقود الأراضي التقليدي لجعله أكثر عدلاً للمشتري.
حرية التفاوض شروط الدفع
قد يطلب المشتري تمويل البائع إذا كان غير قادر على الحصول على ائتمان أو لا يستطيع تحمل دفعة مقدمة. بدلاً من فقد المشتري ، قد يوافق البائع على بيعه بموجب عقد. شروط الدفع بموجب عقد الأرض عادة ما تكون أكثر مرونة من مع تمويل طرف ثالث ، على الرغم من أنها ليست مطلوبة. سيوافق العديد من البائعين على التخلي عن دفعة مقدمة ، على سبيل المثال ، مقابل سعر شراء أعلى. للأطراف حرية واسعة في التفاوض بشأن الشروط بموجب قانون الاتصال في إنديانا.
المشتري يحصل على امتلاك فوري ، ولكن ليس العنوان
عادة ما يكون للمشتري الحق في حيازة العقار بمجرد توقيعه على العقد ، بمجرد تقديمه دفعة أولى أو بمجرد دفع الدفعة الأولى الأولى. بعد ذلك ، لا يحق للبائع الدخول إلى العقار أكثر من المالك لإدخال العقار المستأجر. ومع ذلك ، فإن الملكية القانونية للعقار تبقى مع البائع حتى يقوم المشتري بإجراء الدفعة الأخيرة المحددة. البائع يحتفظ أيضا الحيازة المادية لسند الملكية. هذا يمنع المشتري من محاولة بيع أو تمويل الملكية التي لا يمتلكها بالكامل. عندما يقوم المشتري بالدفع الأخير ، يكون البائع ملزمًا بمساعدة المشتري في نقل الملكية.
ماذا يحدث إذا كان المشتري لا يستطيع الدفع
أكبر عيب في عقود الأراضي هو ما يحدث إذا كان المشتري لا يستطيع الدفع. في السابق ، فإن المشتري الذي تخلف عن السداد سيخسر كامل استثماراته ، ويمكن للبائع الاستيلاء على العقار دون المرور بإجراءات حبس الرهن. لذلك ، حتى لو قام المشتري بتسديد 99 دفعة وفقد واحدًا فقط ، فقد يخسر كل شيء. قامت إنديانا بإصلاح قوانينها لإصلاح الموقف حيث يتخلف المشتري عن السداد بعد إكمال العديد من المدفوعات. إذا كانت ملكية المشتري في العقار في وقت التقصير "كبيرة" ، على النحو المحدد في القانون ، يجب على البائع بدء إجراءات حبس الرهن الرسمية في المحكمة بدلاً من مجرد استرداد العقار. يحق للمشتري التعويض عن حقوق الملكية المتراكمة قبل أن يتمكن البائع من استعادة الممتلكات.
قانون آمن
يتطلب قانون الإنفاذ الآمن والمنصف لترخيص الرهن العقاري لعام 2008 ("قانون SAFE") من الدول إصدار تشريعات تتطلب الترخيص لمنشئي القروض العقارية. بدأ سريان قانون SAFE الخاص بشركة Indiana في يونيو 2010. ويتطلب ذلك من الأطراف التي تمد التمويل لشراء العقارات ، بما في ذلك البائعون بموجب عقود الأراضي ، الحصول على ترخيص. عملية الترخيص مكلفة وتستغرق وقتًا طويلاً. لا تحتاج إلى الحصول على ترخيص ، ومع ذلك ، إذا كنت تبيع منزلًا كنت تعيش فيه سابقًا ، أو تبيع عقارًا لأحد أقربائها المباشرين ، أو تبيع مباني تجارية.